ডেট্রয়েটের বাড়িতে ২০২৫ সালের ১০ এপ্রিল, ডায়মন্ড ট্রামেল ও তাঁর দুই বছরের ছেলে ডেশন কেলি জুনিয়র। প্রথমবারের মতো বাড়ি কিনেছেন তিনি, এবং একটি সরকারি অর্থায়িত কর্মসূচি থেকে উপকৃত হয়েছেন যা তাঁর ক্লোজিং খরচ কমিয়ে দিয়েছে/Photo :  David Guralnick, The Detroit News

ডেট্রয়েট, ৪ মে : প্রথমে বন্ধুর সাথে, তারপর পরিবারের সাথে - কিছু সময়ের জন্য অস্থায়ীভাবে বসবাসের ব্যবস্থা করার পর ডায়মন্ড ট্রামেল তার নিজস্ব একটি জায়গার জন্য প্রস্তুত ছিলেন। ৩১ বছর বয়সী এক সন্তানের মা এই বছরের শুরুতে শহরের পশ্চিম দিকে তার প্রথম বাড়ি কিনেছিলেন।
ট্রামেল মিশিগান স্টেট হাউজিং ডেভেলপমেন্ট অথরিটির মাধ্যমে প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতা কর্মসূচিতে অংশগ্রহণ করেছিলেন।  ক্লোজিং খরচের জন্য তিনি যে ২ হাজার ডলার সঞ্চয় করেছিলেন তা পরিশোধ করার পরিবর্তে, তিনি জানতে পেরে অবাক হয়েছিলেন যে তাকে কেবল ক্লোজিং টেবিলে ২৩.৩২ ডলারের ক্যাশিয়ারের চেক আনতে হবে। "এটা আকর্ষণীয় ছিল কারণ আমি ভাবছিলাম, 'ওহ, আমার আসবাবপত্রের জন্য আমাদের আরও কয়েক সপ্তাহ অপেক্ষা করতে হবে,'" সে সময় তিনি ভেবেছিলেন। "আমি এখন এটি করতে পারি।"
ট্রামেল প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতা কর্মসূচি এবং অন্যান্য সরকারিভাবে অর্থায়িত প্রণোদনার সুবিধা গ্রহণকারী বাড়ি অনুসন্ধানকারীদের মধ্যে একজন। গৃহ বন্ধকী কোম্পানিগুলি ক্লায়েন্টদের এই কর্মসূচি সম্পর্কে বলছে এবং ক্রমবর্ধমান দামি আবাসন বাজারে ক্রেতাদের সাহায্য করার জন্য তাদের নিজস্ব উদ্যোগও দিচ্ছে। “আমার মনে হয় বন্ধকী শিল্প নিজেই লোকেদের একটি বাড়িতে বসানোর জন্য বিভিন্ন উপায় চিন্তা ভাবনা করছে,” আর্গাস রিসার্চের বিশ্লেষক কেভিন হিল বলেন। এই উপায়গুলির মধ্যে রয়েছে গৃহনির্মাতারা প্রথম বছরের জন্য কম হারে বাই-ডাউন অফার করে অথবা বন্ধকী কোম্পানিগুলি গ্রাহকদের তাদের বন্ধকীতে সমাপনী খরচ যোগ করার অনুমতি দেয়। হিল বলেন, লোকেরা যদি ইতিমধ্যেই বাজারে থাকে তবে ১% প্রোগ্রামের মতো কম ডাউন পেমেন্ট বিকল্পগুলির সুবিধা নেয়, তবে এই প্রণোদনাগুলি এমন কাউকে অনুপ্রাণিত করে না যারা কেনার পরিকল্পনা করছিল না।

সাশ্রয়ী মূল্যের দিকে লক্ষ্য রেখে
মার্চ মাসে মেট্রো ডেট্রয়েটে বাড়ির দাম ৬% বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে গড় বিক্রয় মূল্য ৩২৩,৯৫০ ডলারে পৌঁছেছে। এবং বিক্রয় কার্যকলাপের ভাটা এবং প্রবাহের মধ্যে দামগুলি ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে। উদাহরণস্বরূপ, বছরের পর বছর ধরে মার্চ মাসে এই অঞ্চলে বিক্রয় ১৪% হ্রাস পেয়েছে। "বাড়ি বিক্রির সংখ্যা বাড়ুক, কমুক, এমনকি বছরের পর বছর ধরে তা খুব একটা গুরুত্বপূর্ণ বলে মনে হচ্ছে না," দক্ষিণ-পূর্ব মিশিগানের আরই/ম্যাক্স-এর সভাপতি জিনেট স্নাইডার বলেন। । "আমাদের কাছে সমস্ত ক্রেতাদের জন্য পর্যাপ্ত সরবরাহ নেই এবং পুরানো সরবরাহ-ও-চাহিদা অর্থনীতি কার্যকর হয়। যখন আপনার কাছে এমন কিছু থাকে না যা লোকেরা কিনতে চায়, তখন দাম বাড়তে থাকে।" দাম বাড়তে থাকায় ঋণদাতারা বিভিন্ন সহায়তা কর্মসূচি এবং প্রণোদনার মাধ্যমে ক্রয়ক্ষমতা উন্নত করার জন্য ক্রেতাদের সাথে কাজ করছেন। ফ্রেডি ম্যাকের মতে, জাতীয়ভাবে বৃহস্পতিবার পর্যন্ত গড় বন্ধকী হার সামান্য কমে ৬.৮১% হয়েছে। “গত কয়েক মাস ধরে ৩০ বছরের স্থির-হারের বন্ধকী ২০ বেসিস পয়েন্টেরও কম ওঠানামা করেছে, এবং এই স্থিতিশীলতা ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়ের জন্যই শুভ লক্ষণ,” ফ্রেডি ম্যাকের প্রধান অর্থনীতিবিদ স্যাম খাতের এক বিবৃতিতে বলেছেন।
জাতীয়ভাবে ক্রয়ের আবেদন বৃদ্ধি পাচ্ছে উল্লেখ করে ফ্রেডি ম্যাক বলেছেন যে বসন্তকালীন বাড়ি কেনার মৌসুম গত বছরের তুলনায় আরও অনুকূল দেখাচ্ছে। ফেব্রুয়ারিতে রকেট মর্টগেজ তার রকেটরেন্টরিওয়ার্ডস প্রোগ্রাম চালু করেছে, যা ভাড়াটেদের ৫,০০০ ডলার পর্যন্ত বা গত বছরের ভাড়ার ১০% পর্যন্ত অফার করে, যা সমাপনী খরচের জন্য। আরেকটি রকেট মর্টগেজ উদ্যোগ, ২০২৩ সালে শুরু হওয়া ONE+ প্রোগ্রাম, গৃহ ক্রেতাদের ডাউন পেমেন্টের জন্য ১% অবদান রাখার অনুমতি দেয়, যেখানে রকেট প্রচলিত ঋণের প্রয়োজনীয়তা পূরণের জন্য বাকি ২% কভার করে। মিশিগান স্টেট হাউজিং ডেভেলপমেন্ট অথরিটি এই বছরের শুরুতে তার প্রথম প্রজন্মের ডাউন পেমেন্ট সহায়তা প্রোগ্রাম চালু করেছে। এই উদ্যোগটি যোগ্য ক্রেতাদের ডাউন পেমেন্ট, সমাপনী খরচ এবং প্রিপেইড খরচ সহ অগ্রিম খরচ মেটাতে সাহায্য করার জন্য ২৫ হাজার ডলার  বিলম্বিত ঋণ সরবরাহ করে।
এমএসএইচডিএ এর এমআই ১০কে ডাউন পেমেন্ট সহায়তা কর্মসূচিও রয়েছে, যা ট্রামেল ব্যবহার করত। সুদমুক্ত বিলম্বিত ঋণটি ২০২৩ সালে রাজ্যব্যাপী সম্প্রসারিত হয়েছিল এবং নিম্ন ও মাঝারি আয়ের গৃহ ক্রেতাদের ডাউন পেমেন্ট, সমাপনী খরচ এবং প্রিপেইড খরচের জন্য ১০,০০০ ডলার দিয়ে সাহায্য করে। লেক মিশিগান ক্রেডিট ইউনিয়নের আঞ্চলিক বন্ধকী উৎপাদনের ভাইস প্রেসিডেন্ট কেট ম্যাকডুগাল বলেছেন যে তিনি ঋণদাতা, সরকারি সংস্থা এবং পৌরসভা থেকে ডাউন পেমেন্ট সহায়তা কর্মসূচির ক্রমবর্ধমান সংখ্যা লক্ষ্য করেছেন।

রকেটের নতুন কর্মসূচি
রকেট কোম্পানিজের প্রধান ব্যবসায়িক কর্মকর্তা বিল ব্যানফিল্ড বলেন, যদি বাড়ির দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পায়, যা অনেক ক্রেতার জন্য, বিশেষ করে যারা তাদের প্রথম বাড়ি কিনছেন তাদের জন্য একটি চ্যালেঞ্জ তৈরি করে। তিনি বলেন, “ এর ফলে বিক্রয়ের ইউনিট সংখ্যা বেশ কম।” “কিন্তু যা কম নয় তা হল বাড়ির দাম।” এই পরিবর্তনকে সহজ করতে, রকেট মর্টগেজ ফেব্রুয়ারিতে রকেটরেন্টরিওয়ার্ডস চালু করেছে, যা ভাড়াটেদের তাদের ভাড়ার ইতিহাসের ভিত্তিতে বন্ধের সময় ক্রেডিট দেয়। “আমরা ভাড়া পরিশোধের জন্য আপনার সময়মত পেমেন্টগুলি স্বীকৃতি দেব, এবং আমরা গত ১২ মাসে আপনি কী প্রদান করেছেন তা দেখব, এবং আমরা আপনাকে সর্বোচ্চ ৫,০০০ ডলার বন্ধ করার সময় এর ১০% পর্যন্ত ক্রেডিট দেব,” তিনি বলেন। লক্ষ্য হলো এমন লোকদের সমর্থন করা যারা ইতিমধ্যেই কিনতে চান কিন্তু যোগ্যতা অর্জন করতে পারবেন কিনা তা নিশ্চিত নন। "আমি মনে করি না যে আপনি কাউকে কেবল একটি প্রণোদনা দেন এবং তারা অলৌকিকভাবে সিদ্ধান্ত নেয় যে তারা একটি বাড়ি কিনতে যাচ্ছে," তিনি বলেন। "তাই আমরা আসলে এমন লোকদের কথা বলছি যারা আগ্রহী, কিন্তু হয়তো মনে করেন যে তারা যোগ্যতা অর্জন করতে পারবেন না বা তারা এটি বহন করতে পারবেন না।"
কোম্পানির দেশব্যাপী ওয়ান প্লাস প্রোগ্রামে প্রথমবার এবং বারবার ক্রেতাদের জন্য ১% ডাউন পেমেন্ট প্রয়োজন যারা তাদের এলাকার গড় আয়ের ৮০% বা তার কম আয় করেন। রকেট প্রচলিত ঋণের জন্য প্রয়োজনীয় বাকি ২% কভার করে। উদাহরণস্বরূপ, ২৫০,০০০ ডলারের বাড়ির জন্য ৭,৫০০ ডলারের পরিবর্তে ক্রেতাদের কেবল ২,৫০০ ডলারের ডাউন প্রয়োজন। মিশিগান মর্টগেজ লেন্ডার্স অ্যাসোসিয়েশনের সভাপতি ব্রায়ান ম্যাককাউন কয়েকটি প্রোগ্রাম তুলে ধরেন এবং এমএসএইচডিএ এর সহায়তার কথা উল্লেখ করেন। তিনি বলেন, "আমাদের ডেট্রয়েট শহরও ২৫,০০০ ডলারের ডাউন পেমেন্ট সহায়তা প্রদান করছে," তিনি বলেন। "এটি এমএসএইচডিএ প্রোগ্রামগুলির সাথে স্তরযুক্ত হতে পারে - এবং সেই ডেট্রয়েট প্রোগ্রামের প্রথম রাউন্ডটি দ্রুত ব্যবহার করা হয়েছিল, তাই লোকেরা স্পষ্টভাবে আগ্রহী। সুসংবাদটি হ'ল আগামী কয়েক মাসে আরও তহবিল আসবে। তিনি বলেন, আরেকটি বিকল্প হ'ল ইন্ডিয়ানাপলিসের ফেডারেল হোম লোন ব্যাংক দ্বারা শুরু করা একটি উদ্যোগ। "মে মাসে তাদের একটি নতুন প্রোগ্রাম চালু হচ্ছে যা মানুষকে এমন বাড়ি কিনতে সহায়তা করে যাদের কাজের প্রয়োজন - এমন বাড়িগুলি যা মুভ-ইন প্রস্তুত নয়," তিনি বলেছিলেন। "এগুলি ভাল বাড়ি, তবে তাদের কিছুটা টিএলসি দরকার। সুতরাং এটি ইনভেন্টরির ক্ষেত্রেও সহায়তা করে।

সরবরাহের চেয়ে বেশি চাহিদা
মিশিগান ফার্স্ট মর্টগেজের মর্টগেজ অপারেশনের সহকারী ভাইস প্রেসিডেন্ট ম্যাককাউন বলেন, মিশিগানের আবাসন বাজার জাতীয় প্রবণতাগুলি প্রতিফলিত করে চলেছে - টাইট ইনভেন্টরি থেকে সামর্থ্যের উদ্বেগ পর্যন্ত। "মিশিগান সারা দেশে যা ঘটছে তার মোটামুটি ভাল প্রতিনিধিত্ব করে," তিনি বলেছিলেন। তিনি বলেন, “এখনও অনেক লোক আছে যারা উপলব্ধ বাড়ির চেয়ে বাড়ি কিনতে চায়।” সীমিত সরবরাহ থাকা সত্ত্বেও মিশিগানের বাড়ির মালিকানার হার এখনও জাতীয় গড়ের উপরে। কিন্তু সাশ্রয়ী মূল্য একটি বাধা হিসেবে রয়ে গেছে, ম্যাককাউন বলেন। “২০২০ এবং ২০২১ সাল থেকে অনেক লোক এখনও ৩% এর নিচে বা ৪% এর কম হারে আটকে আছে,” তিনি বলেন। “এটি মানুষকে স্থানান্তর করতে দ্বিধাগ্রস্ত করেছে, কারণ ৩% থেকে ৬.৫% এ যাওয়া — যা আপনার বাস্তব জীবনের মাসিক বাজেটকে আঘাত করে।” রস মর্টগেজের সভাপতি টিম প্যাসকারেলা বলেন, রাজ্যের সবচেয়ে বড় আবাসন বাজারের চ্যালেঞ্জ হল ক্রয়ক্ষমতা, উচ্চ সুদের হার, মুদ্রাস্ফীতি এবং চলমান ইনভেন্টরি ঘাটতি ক্রেতাদের বিকল্পগুলিকে সীমিত করে। তিনি বলেন, মুদ্রাস্ফীতিও একটি গুরুত্বপূর্ণ কারণ। যে ব্যক্তির কয়েক বছর আগে বাড়ি কেনার পরে ডিসপোজেবল মাসিক আয়ে ৪৫০-৫০০ ডলার ছিল সম্ভবত এখন তার অনেক কম। এর কারণ হল ইউটিলিটি বিল, মুদিখানা এবং গ্যাসসহ গৃহস্থালির খরচ বৃদ্ধি। "যদি না তাদের বৃদ্ধি মুদ্রাস্ফীতির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হয় - যা বেশিরভাগেরই ছিল না - তবে ক্রয়ক্ষমতা একই থাকে না," তিনি বলেন। এই চ্যালেঞ্জগুলি সত্ত্বেও প্যাসকারেলা আশাবাদী।
ক্রেতাদের জন্য এখনও অনেক সহায়ক প্রোগ্রাম রয়েছে, বিশেষত যারা প্রথমবারের সহায়তার জন্য যোগ্যতা অর্জন করে। তিনি বলেন, এফএইচএ ঋণের জন্য মাত্র ৩.৫ শতাংশ কমানো প্রয়োজন। "ভিএ ঋণ প্রবীণ এবং সক্রিয়-ডিউটি পরিষেবা সদস্যদের জন্য শূন্য ডাউন অফার করে। এবং ইউএসডিএ ঋণ - আরেকটি শূন্য-ডাউন বিকল্প - গ্রামীণ অঞ্চলে বাড়ির জন্য দুর্দান্ত, যদি অবস্থানটি যোগ্যতা অর্জন করে। পাসকারেলা বলেন, সুদের হার ৫.৭৫ শতাংশে নেমে এলে বাজার ঘুরে দাঁড়াবে বলে তিনি বিশ্বাস করেন। বাড়ির মালিকরা আবার তালিকাভুক্ত করা শুরু করবেন বা তাদের ইক্যুইটিতে ট্যাপ করার জন্য নগদ-আউট পুনঃঅর্থায়ন করবেন, বিশেষত ঋণ একীকরণের জন্য। "আমেরিকা আগের চেয়ে বেশি ক্রেডিট কার্ড ঋণ আছে," তিনি বলেন। "২৮-২৯% ক্রেডিট কার্ডের সুদে বসে থাকা লোকেরা আনন্দের সাথে  ৫% এর মাঝামাঝি বন্ধকীতে পুনঃঅর্থায়ন করবেন যদি এটি তাদের সেই ঋণ পরিশোধ করতে দেয়।"

ঘরকে জীবনসঙ্গী ভাবো, সুদের হারে ডেট করো
আরই/ম্যাক্স সিটি সেন্টারের এজেন্ট অনিতা রজার্স-ড্যানিয়েলস বলেন, তার সাম্প্রতিক ক্লায়েন্টদের প্রায় সবাই কোনো না কোনো ধরনের ডাউন পেমেন্ট সহায়তা পেয়েছেন এবং তাদের মধ্যে অনেকেই প্রথমবারের ক্রেতা যারা বিশ্বাস করেন না যে বাড়ির মালিকানা নাগালের মধ্যে রয়েছে। "সম্ভবত দু'জনের বাইরে, আমি যে সমস্ত ক্রেতার সাথে কাজ করেছি তারা প্রত্যেকেই ডিপিএ ব্যবহার করেছেন," তিনি বলেছিলেন। "একবার লোকেরা বুঝতে পারে যে সেখানে প্রোগ্রাম রয়েছে, তারা বুঝতে শুরু করে যে এটি সম্ভব।বাড়ি খোঁজার ক্ষেত্রে, রজার্স-ড্যানিয়েলস ক্রেতাদের খোলা মন রাখতে উত্সাহিত করেন, বিশেষত একটি প্রতিযোগিতামূলক বাজারে। এমনকি উচ্চ সুদের হার নিয়েও তিনি ক্রেতাদের খুব বেশি সময় অপেক্ষা না করতে বলেন। তিনি ক্লায়েন্টদের মনে করিয়ে দেন যে হারগুলি পরিবর্তন হতে পারে এবং যা সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ তা হ'ল সঠিক বাড়ি খুঁজে পাওয়া। তিনি বলেন, ঘরকে জীবনসঙ্গী ভাবো, সুদের হারে ডেট করো"। "আপনি সবসময় পরে পুনঃঅর্থায়ন করতে পারেন।
Source & Photo: http://detroitnews.com